Santa Maria La Palma, il nuovo PUC ridisegna la borgata: nuove case e 375 posti letto alle Officine Zirra.

Il Progetto Guida prevede due comparti residenziali per circa 410 nuovi abitanti teorici, edilizia convenzionata e il recupero delle Officine Zirra per una nuova funzione turistico-ricettiva. Tutelato il nucleo storico-rurale.

ALGHERO – Il nuovo PUC di Alghero comincia a mostrare il suo volto concreto quando dalle linee generali si passa alle singole borgate. E a Santa Maria La Palma il cambiamento previsto è tutt’altro che marginale. Il Progetto Guida 6.6.2 interviene infatti su tre fronti differenti: tutela del nucleo storico-rurale, completamento residenziale e trasformazione turistico-ricettiva dell’area delle Officine Zirra.

Partiamo dalle nuove abitazioni, perché sono probabilmente il dato che interesserà di più chi vive nella borgata. La zona C3.2 viene articolata in due Unità Minime Insediative, le cosiddette UMI.

La prima interessa 61 mila metri quadrati di superficie territoriale, dei quali 22.800 fondiari, con un indice di 0,5 mc/mq. La volumetria prevista è di 30.500 metri cubi, equivalenti nel dimensionamento del piano a circa 300 nuovi abitanti. La seconda UMI è più piccola: 11 mila metri quadrati di superficie territoriale, 6.500 fondiari e indice pari a 1 mc/mq, per altri 11 mila metri cubi e 110 abitanti teorici.

Messi insieme significa 41.500 metri cubi di capacità edificatoria residenziale e circa 410 nuovi abitanti potenziali.

Ma dentro quei numeri c’è un altro dato che merita attenzione. Il PUC destina 6.100 metri cubi della UMI 1 e 2.200 della UMI 2 all’edilizia sovvenzionata ERP e/o convenzionata. Complessivamente fanno 8.300 metri cubi, circa un quinto della volumetria residenziale indicata nelle due schede.

Non siamo però davanti a 41.500 metri cubi liberamente edificabili dai singoli proprietari.

Nella UMI 1, in particolare, il piano stabilisce che lo schema planovolumetrico sia vincolante e lo siano anche numero, ubicazione e orientamento dei nuovi edifici unifamiliari. Il progetto dovrà completare l’insediamento seguendo il disegno previsto e mantenendo il rapporto con l’impianto originario.

Anche l’altezza dice qualcosa sul tipo di sviluppo immaginato per la borgata: massimo 6 metri e due piani, sia nella UMI 1 sia nella UMI 2. Non grandi palazzi, dunque, ma un completamento residenziale a bassa altezza. Sono inoltre previste superfici da cedere per la viabilità: 4.600 metri quadrati nella prima UMI e 2.200 nella seconda, oltre agli standard urbanistici e alle superfici minime permeabili.

Il vecchio nucleo non scompare

Accanto alle nuove costruzioni c’è poi l’altra faccia del progetto. Una zona A1.3 di 100 mila metri quadrati viene ricondotta alla salvaguardia dei nuclei rurali. Il PUC prevede il recupero dei caratteri originari, tipologici e costruttivi degli edifici e, in assenza di Piano particolareggiato, rinvia agli abachi e alle prescrizioni dell’articolo 15 delle NTA del PCVB.

È un passaggio importante per capire l’impostazione scelta: Santa Maria La Palma non viene considerata semplicemente come uno spazio disponibile per costruire nuove abitazioni. Da una parte si individua il nucleo da conservare, dall’altra si concentrano le nuove volumetrie nei comparti destinati al completamento.

Officine Zirra, fino a 375 posti letto

Poi ci sono le Officine Zirra, e probabilmente è qui che il progetto cambia davvero scala.

Il PUC individua una zona F4.2 di 75 mila metri quadrati destinata a insediamenti turistico-ricettivi collegati ai territori agricoli della bonifica. L’indice territoriale previsto è 0,3 mc/mq, per una capacità edificatoria di 22.500 metri cubi e un dimensionamento teorico di 375 posti letto. L’altezza massima resta fissata a sei metri.

Non si tratta però semplicemente di realizzare una nuova struttura ricettiva su terreno libero.

Il 50% della superficie fondiaria dovrà essere destinato ad attrezzature di interesse comune, verde attrezzato e parcheggi. Inoltre almeno il 60% di queste aree dovrà comprendere il patrimonio edilizio esistente ed essere pubblico o vincolato all’uso pubblico.

Ma il passaggio forse più significativo è un altro: il PUC rende obbligatorio il riuso del patrimonio edilizio esistente delle Officine Zirra, sul quale vengono ammessi gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo. L’attuazione potrà avvenire attraverso piani di iniziativa pubblica o privata, programmi complessi o accordi di programma.

Ed è probabilmente proprio questa la partita più interessante per Santa Maria La Palma. Non soltanto per i 375 posti letto potenziali, ma perché il recupero di un patrimonio esistente potrebbe diventare il perno di una nuova funzione economica per l’intera borgata.

In totale circa 64 mila metri cubi

Se sommiamo le diverse previsioni, il dato assume una dimensione ancora più evidente: 41.500 metri cubi residenziali nelle due UMI e altri 22.500 metri cubi nella zona turistico-ricettiva delle Officine Zirra. In tutto circa 64 mila metri cubi di capacità edificatoria prevista dalle relative schede, pur appartenenti a comparti con destinazioni, regole e procedure completamente differenti.

La questione, quindi, non è soltanto “quanto si costruirà”.

Le domande diventano altre: come verranno attuati i comparti? Quanta parte dell’edilizia convenzionata diventerà realmente abitazione accessibile per chi vuole restare a vivere nella borgata? Quale progetto verrà costruito attorno alle Officine Zirra? E soprattutto, quei 375 posti letto saranno semplicemente nuova ricettività oppure potranno diventare il motore per creare servizi, occupazione e una nuova centralità per Santa Maria La Palma?

Perché sulla carta il PUC non sta disegnando soltanto qualche casa in più. Sta proponendo, almeno nelle intenzioni, un nuovo equilibrio tra residenza, tutela dell’identità rurale e sviluppo turistico.

Ed è su come quell’equilibrio verrà trasformato dalla carta alla realtà che probabilmente si giocherà la parte più importante del progetto.

from pathlib import Path

out = “/mnt/data/Santa_Maria_La_Palma_WordPress_Embed.html”

html = r”’

”’

Path(out).write_text(html, encoding=”utf-8″)
print(out)