Un brivido che corre lungo la schiena, il vetro della finestra che si appanna al primo respiro, il desiderio di quel tepore domestico che solo i caloriferi sanno regalare. L’inverno non si annuncia sul calendario, ma con sensazioni inequivocabili che, puntualmente, rinnovano in condominio l’eterno dibattito: quando si accende? E, soprattutto, quanto ci costerà quest’anno?

La stagione termica 2025-2026 è alle porte. Anzi, in alcuni Comuni, di fatto è già cominciata: a Fossano, nel Cuneese, il sindaco ha firmato l’ordinanza in deroga che dal 2 ottobre consente l’accensione anticipata degli impianti. Mai come ora, affrontarla con preparazione non è solo una questione di comfort, ma di una vera e propria strategia economica e di benessere.

L’Italia a più velocità

L’accensione dei caloriferi non è un gesto lasciato all’arbitrio del singolo, ma una decisione orchestrata a livello nazionale da una normativa precisa, il decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, pensata per conciliare le esigenze climatiche delle diverse aree del Paese con la necessità di contenere i consumi.

È l’articolo 4 di questo decreto a suddividere l’Italia in sei zone climatiche, ognuna con le proprie “finestre” temporali per l’attivazione degli impianti. Si va dalla Zona F, quella delle aree alpine e appenniniche più fredde, dove non esistono limitazioni, alla Zona A, che comprende i comuni più meridionali come Lampedusa, con un periodo di accensione molto breve.

L’accensione senza limiti

Sebbene la legge imponga limiti orari precisi, esistono specifiche condizioni tecnologiche che permettono di superare queste barriere, consentendo un funzionamento continuo dell’impianto. Queste deroghe, dettagliate nell’articolo 7 del DPR 74/2013, sono concesse solo in presenza di sistemi evoluti che garantiscono efficienza.

La centrale termica e il Terzo Responsabile

Prima ancora che il calore raggiunga i singoli appartamenti, tutto ha origine nella centrale termica. La gestione di questo cuore pulsante dell’edificio è una delle responsabilità più delicate per un amministratore. Per impianti di potenza nominale superiore a 35 kW (la quasi totalità di quelli condominiali), l’amministratore ha l’obbligo di delegare esercizio e manutenzione a una figura specializzata.

Entra qui in gioco il “Terzo Responsabile”: un’impresa qualificata che si fa carico di tutte le responsabilità civili e penali relative all’impianto. La nomina deve avvenire tramite un contratto scritto che dettagli tutti i compiti, dai controlli di efficienza energetica alla manutenzione ordinaria.

Il calore intelligente

Una gestione oculata del calore è la chiave per ridurre i costi e garantire un ambiente salubre. La temperatura ideale negli ambienti domestici è fissata per legge a 20 gradi Celsius, con 2 gradi di tolleranza.

L’abitudine di accendere e spegnere l’impianto più volte al giorno è controproducente. È molto più efficiente mantenere un funzionamento continuo per un numero maggiore di ore a una temperatura più bassa, una strategia che garantisce un comfort uniforme e può portare a risparmi dal 10 fino al 25 per cento.

Il nemico invisibile: la muffa

Un riscaldamento ben regolato non giova solo al portafoglio, ma è la prima e più potente arma contro la muffa. La muffa prolifera dove c’è umidità, e l’umidità in casa si forma per le nostre attività e per la nostra stessa presenza.

Quanto mi costi

Capire i costi è il primo passo per governarli. Per una famiglia tipo, la spesa energetica per il 2025 è stimata in crescita, per un totale di circa 2.297 euro annui tra luce e gas. In un condominio di trenta appartamenti, la spesa per il solo gas può superare i 30.000 euro a stagione.

I benefici fiscali per operazioni di efficientamento, come l’Ecobonus, sono stati un motore fondamentale, sebbene le aliquote siano in progressiva diminuzione per il 2025 (50-36%) e gli anni successivi (36-30%).

A ciascuno il suo

Pagare in base a quanto si consuma è il principio che guida la normativa europea e nazionale in tema di riscaldamento. Il decreto legislativo 102/2014, modificato dal DL 73/2020, ha introdotto un principio più semplice e flessibile:

Questa modifica ha dato più autonomia alle assemblee condominiali, pur mantenendo fermo l’obiettivo di responsabilizzare ogni condomino sul proprio consumo energetico.

Quando il calorifero non scalda

Se l’intero impianto centralizzato non garantisce il calore necessario, la responsabilità è del condominio. In caso di disservizio prolungato, si può configurare un “danno da freddo”. La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto al risarcimento, come stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 8308 del 17 settembre 2019.

Affrontare la stagione fredda con consapevolezza significa trasformare un obbligo in un’opportunità: per la propria casa, per il proprio portafoglio e per l’ambiente.